전세 계약 시 전세권은 무엇이며 전세권 설정을 반드시 해야할 때

 전세를 계약할 때 임차인의 보증금을 지키기 위한 대표적인 방법은 대항력을 갖추고 확정일자를 받아주는 것입니다.

이 방법 외에 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 전세권은 거의 설정하지 않고 굳이 전세권을 설정하지 않아도 된다고들 합니다. 전세 계약 시 전세권은 무엇이며 전세권을 반드시 설정해야 하는 이유에 대해 알아보겠습니다.

 

집 모형

 

목차(Index)

• 전세권이란?
• 임대차보호법
• 전세권 vs 확정일자
• 전세권 설정의 장단점
• 전세권 설정을 반드시 해야 하는 이유

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전세권이란?

 전세권은 내가 계약한 집의 보증금에 대한 정보를 그 집 등기부에 기재하는 것입니다. 일반적으로 임대차 계약은 물권이 아닌 채권이지만 전세권을 설정하여 등기부에 기록이 되면 누구에게나 주장할 수 있는 권리 즉 물권이 됩니다. 채권은 당사자에게만 주장할 수 있지만 물권은 어떤 사람에게도 주장할 수 있기 때문에 일반적으로는 채권보다는 물권이 우선합니다.

 하지만 일반적으로는 임대차 계약 시 전세권을 거의 잘 설정하지는 않습니다. 그 이유는 주택임대차보호법으로 임대인을 보호하기 때문입니다.

 

임대차보호법

 임대차 계약 후 대항력(실거주+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받게 되면 집이 경매에 넘어가더라도 임대차 계약이 비록 채권이지만 물권으로 기재된 배당금 후순위 권리자보다 우선하여 나의 보증금을 돌려받을 수 있고 돌려받지 못하면 보증금을 돌려받을 때까지 그 주택에 대항력을 가지게 됩니다.

 대항력은 집주인이 바뀌더라도 이미 계약한 기간 동안은 승계가 되어 임대차 계약이 보장이 되며 계약기간이 만료가 되었을 때는 보증금을 돌려받기 전까지는 그 집을 비워주지 않고 계속 살 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 대항력만으로는 집이 만약 경매에 넘어가게 되었을 때 보증금을 보전하지 못할 수도 있습니다.

 대항력에 더해 확정일자까지 받아두게 되면 비로소 집이 경매에 넘어가더라도 나의 보증금을 보장받을 수 있습니다.

 

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전세권 설정 vs 확정일자

전세권설정과 확정일자 비교

전세권 설정의 장단점

 전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요하며 각종 구비서류가 필요합니다. 

확정일자 설정은 간편한 데다가 비용이 거의 들지 않지만, 전세권 설정은 일반적으로 법무사를 고용해하게 되고 비용이 발생하게 된다는 단점이 있습니다.

 

 전세권을 설정하게 되면 전입신고나 실거주가 필요 없이 그 권리를 보장받을 수 있습니다. 전대차(다시 제 3자에게 빌려주는 행위)가 가능해지고 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 반환 소송의 절차를 거치지 않고 바로 경매가 신청이 가능하다는 장점이 있습니다. 

 

전세권을 반드시 설정해야 하는 경우

  일반적인 경우라면 굳이 전세권을 설정할 필요는 없습니다

 

 전세권의 경우 배당요구를 하게 될 때 보증금을 다 받든 받지 못하든 그 전세권은 소멸합니다. 그에 비해 대항력은 보증금을 다 돌려받기 전까지 임차권이 소멸하지 않습니다. 배당금을 다 돌려받지 못했다면 경매에서 낙찰받은 사람에게 보증금을 다 돌려받기 전까지는 집을 나가지 않아도 되기 때문에 일반적으로 대항력이 전세권보다 더 강한 보호 수단이 됩니다.

 

하지만 그럼에도 반드시 전세권을 설정해두어야 할 때가 있습니다.

 

1. 전입신고를 할 수 없는 경우

 임차인이 임대차 계약을 하는 곳에 전입신고를 할 수 없는 경우가 존재합니다. 이런 경우는 임차인의 사정이 있을 수도 있고 반대로 임대인의 사정이 있을 수도 있습니다.

 

 임대인의 입장에서 임차인이 전입신고를 원하지 않는 경우를 예로 들겠습니다. 바로 오피스텔을 임대하는 경우인데요. 오피스텔의 경우 사무용으로 쓰게 된다면 주택수에 산정되지 않아서 임대인의 입장에서 나중에 세금적인 측면에서 여러 가지 이득이 있습니다. 만약 임차인이 전입신고를 하게 될 경우 이 오피스텔이 주거용으로 판단되어 주택수에 산정될 수 있기 때문에 전입신고를 안 하는 것을 원할수가 있습니다. 하지만 대항력을 갖추지 못하면 임차인 입장에서는 아무런 보호도 받지 못하겠죠? 그렇기 때문에 이런 경우는 꼭 전세권 설정을 해주어야 합니다.

2. 회사의 명의로 계약할 때

 일반적으로는 주택임대차보호법에서 보호를 받는 객체는 사람으로 한정합니다. 하지만 회사도 직원들의 복지를 위해서 주택을 제공하는 경우가 많습니다. 그렇다고 회사가 그럴 때마다 집을 매매해서 줄 수도 없는 입장이고 회사 또한 전세를 구하든 월세를 구하든 임대차 계약을 하는 경우가 있습니다.

 

 중소기업의 경우에는 법이 개정되어(2014년부터 시행됨) 법인도 대항력을 인정받을 수 있지만, 중견기업이나 대기업의 경우 회사가 임대차 계약을 할 경우 주택임대차보호법의 보호를 전혀 받을 수 없게 됩니다.

그래서 중견기업 이상의 규모의 회사가 임대차 계약을 할 경우는 반드시 전세권 설정을 하게 됩니다.

 

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 이상으로 전세 계약 시 전세권은 무엇이며 전세권을 반드시 설정해야 하는 이유에 대해 알아보았습니다.

 

전세권 설정을 무조건 해야 한다고 생각하시는 분들이 계시는데 상황에 따라 다르다는 것을 꼭 아셨으면 합니다.